Методы оценки недвижимости

Автор: Андрей Нестеров

Рубрика: Финансы и кредит

Опубликовано: 05.02.2018

Библиографическое описание:

Нестеров А.К. Методы оценки недвижимости [Электронный ресурс] // Образовательная энциклопедия ODiplom.ru

Значимость оценки жилой недвижимости в современных условиях постоянно возрастает. В настоящее время вопрос определения стоимости объектов недвижимости перешел в сугубо практическую плоскость.

Традиционно выделяется три основных метода оценки стоимости объектов недвижимости:

  1. Доходный подход – основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;
  2. Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
  3. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Методы оценки недвижимости

Три основных метода оценки стоимости объекта недвижимости

При доходном подходе опираются на определение величины стоимости объекта недвижимости на основе генерируемого им дохода, т.е. чем выше доход, тем больше стоимость при прочих равных условиях. При этом также учитывается продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков.

Затратный подход основан на выявлении размера затрат, которые потребуется совершить, чтобы объект недвижимости было восстановлено с учетом его износа.

Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует рынок аналогичных объектов недвижимости, на котором совершается достаточно большое количество сделок.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход опирается на применение метода капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов, согласно которому стоимость определяется по формуле:

Стоимость = Чистый годовой доход / Коэффициент капитализации

Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость определяется на основе прогноза потоков дохода и их дисконтирования в соответствии со ставкой дохода.

Если доходы подвержены колебаниям и существенно изменяются от года к году, то для определения стоимости объекта недвижимости выбирается метод дисконтирования денежных потоков, для чего производится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды. Ставка дисконтирования в этом случае определяется кумулятивным методом на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется определяемая экспертным путем премия за инвестирование в развитие предприятия. Это представляет собой доход, который ожидается в качестве компенсации за дополнительные риски при осуществлении дополнительных инвестиций в объект недвижимости по сравнению с традиционными безрисковыми инвестициями. Такой подход позволяет наиболее полно учесть все возможные виды рисков, которые связаны как с факторами общего характера, влияющими на национальную экономическую систему в целом, так и те риски, которые связаны со спецификой непосредственно объекта недвижимости.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основан на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

В рамках данного подхода используются несколько основных методов:

  • метод сравнительной единицы – умножение количества выбранных единиц измерения оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки;
  • метод разбивки по компонентам (поэлементный метод) – суммирование затрат на возведение и установку отдельных компонентов объекта недвижимости исходя из затрат на отдельные виды производимых работ и материалы;
  • метод количественного анализа (сметный метод) – подсчет совокупных издержек на возведение или постройку нового здания, включая прямые, косвенные и накладные;
  • метод "50х50" – стоимость объекта недвижимости определяется как удвоенная величина стоимости используемых при строительстве материалов (применяется для некоторых типовых распространенных объектов недвижимости: дачи, гаражи и т.п.);
  • метод стоимости чистых активов – применяется для оценки предприятий, стоимость определяется на основе совокупной рыночной стоимости за вычетом имеющихся обязательств;
  • метод ликвидационной стоимости – применяется для оценки предприятий, стоимость объекта недвижимости определяется как суммарная стоимость за вычетом имеющихся обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход предполагает определение стоимости на основе того, что вначале выбираются объекты-аналоги и проводится соответствующая корректировка данных, при этом корректировка производится на основе принципа вклада.

В этой связи сравнительный подход предполагает свою реализацию на основе двух методов определения стоимости объекта недвижимости:

  1. Метод сделок – стоимость объекта недвижимости определяется на основе цен приобретения аналогичных объектов недвижимости, имеющих сходную полезность;
  2. Метод валовой ренты – стоимость объекта недвижимости определяется ориентировочно и рассчитывается на основе статистической зависимости между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Согласно практике сравнительного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости при использовании метода сделок, вначале проводится сравнительный анализ продаж, который заключается в выявлении недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке. Затем проводится проверка информации о сделках, которая может быть подтверждена одним из участников сделки, и выяснение условий сделки, которое должно исключить нерыночные обстоятельства, повлиявшие на сумму сделки. К нерыночным обстоятельствам, которые могут повлиять на сумму сделки, относятся: затруднительное положение одной из сторон сделки, отсутствие доступа к объективной информации, финансирование сделки не соответствует нормальным условиям купли-продажи.

При использовании сравнительного подхода и метода валовой могут использоваться оценочные мультипликаторы, формируемые на базе общерыночных тенденций, отражающих средне-объективные факторы, что позволяет достаточно точно привести стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В рамках данного метода используется мультипликатор валовой ренты.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период.

Учитывая стоимость объекта недвижимости при его продаже и определив валовой рентный доход, рассчитывается мультипликатор валовой ренты. При использовании данного метода, стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется посредством умножения мультипликатора валовой ренты на доход от сдачи в аренду данного объекта недвижимости за аналогичный период времени. Использование данного подхода основано на использовании фактических данных, однако требует наличия достоверной и детальной рыночной информации по достаточно широкой группе схожих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход может предоставить точные результаты при определении стоимости объекта недвижимости только в том случае, если существует достаточно большой рынок, на котором совершаются сделки с аналогичными объектами недвижимости. Следует отметить, что для данного подхода под аналогичным объектом недвижимости понимается такой объект оценки, в качестве которого выступает схожий по ряду показателей объект недвижимости.

Ключевым параметром применения сравнительного подхода выступает цена сравниваемых объектов, которая известна из сделки купли-продажи, состоявшейся при сходных условиях. Точность такой оценки будет зависеть от качества собранных данных, в том числе и физических характеристик аналогичного объекта оценки, времени продажи, местоположения, а также конкретных условий продажи и финансирования такой сделки.

Литература

  1. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
  2. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
  3. Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.