ODiplom // Финансы и кредит // 05.02.2018
ODiplom // Финансы и кредит // 05.02.2018
Библиографическое описание:
Нестеров А.К. Оценка доли в квартире [Электронный ресурс] // Образовательная энциклопедия ODiplom.ru
Особенности доли в квартире, как объекта недвижимости, с точки зрения законодательства и владения долей.
Доля в квартире обладает рядом характерных признаков.
Кратко охарактеризуем, как в законодательстве трактуется квартира.
В современных условиях система взаимоотношений между множеством субъектов, выражает их цели, экономические интересы, характер, формы организации и взаимодействия по поводу движения объектов имущественных отношений, возникает необходимость определения стоимости объектов недвижимости, как обособленных объектов имущественных отношений.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке" [1].
Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, "к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении" [2].
Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации определяет квартиру, как один из видов жилого помещения, который состоит из одной или нескольких смежных комнат с отдельным входом и представляет собой обособленное помещение в многоквартирном доме.
Особенностью доли в квартире является право распорядиться частью своего жилья как угодно, но с учетом зафиксированных в действующем законодательстве норм и правил.
Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ право общей собственности возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц, при этом такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) [1]. Следовательно, при совместной собственности доли в квартире никак не обозначены, при долевой собственности собственники владеют квартирой, поделенной на доли.
Появление доли в квартире может быть обусловлено несколькими причинами:
Доля в квартире обозначается в свидетельстве в виде 1/2 или 1/3 части и т.д.
При этом часть не интерпретируется как пропорциональное количество квадратных метров, соответствующая доля в квартире означает часть права владения квартирой.
При оценке доли в квартире владелец, например, 1/2 части не вправе отгородить себе 31,5 кв. м в квартире площадью 63 кв. м и жить на них.
Данный аспект проявляется в организации проживания в квартире, находящейся в долевой собственности:
Следовательно, доля в квартире, являясь объектом оценки стоимости, должна оцениваться исходя из того, что она является частью права владения квартирой.
Таким образом, очевидно, что вопрос оценки стоимости доли в квартире весьма важен для владельцев такой части жилья, чтобы иметь возможность распорядиться им в соответствии с действующим законодательством. Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить. При этом без согласия совладельцев квартиры продать долю нельзя (совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли при ее продаже), но можно подарить, завещать или заложить.
Оценка стоимости доли в квартире необходима в ситуациях при совершении сделки купли-продажи, разделе имущества, залоговых отношениях и т.п. В процессе оценки стоимости доли в квартире выявляется рыночная цена объекта недвижимости, что и является основной целью собственников.
Определение стоимости доли в квартире необходимо не только для проведения сделок купли-продажи или расчета ее залоговой стоимости, но и для оценки имущественного положения ее владельца. Для владельца особое значение имеет систематическая осведомленность по вопросам, которые предопределяются результатами определения стоимости доли в квартире.
Для определения стоимости доли в квартире наиболее приемлем сравнительный подход.
В качестве объекта оценки выступает 1/2 доля в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.
В таблице 1 приведены сведения об объекте оценки.
№ |
Параметр |
Описание |
---|---|---|
1 |
Объект оценки |
1/2 доля в праве на 1-комнатную квартиру. |
2 |
Площадь |
Общая площадь: 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м. |
3 |
Детализация площади |
Жилая комната: 20 кв. м. Кухня: 8,2 кв. м Ванная: 2,3 кв. м Туалет: 1,5 кв. м Коридор: 4 кв. м |
4 |
Дом |
Квартира находится в 16-этажном доме на 10 этаже. Дом панельный. Год постройки 2012. Дом видимых повреждений не имеет. Коммуникации: центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Имеется лифт, мусоропровод. Лестничная клетка и подъезд в хорошем состоянии, дверь подъезда оборудована домофоном. |
5 |
Характеристика квартиры |
Высота потолков 2,8 м, количество балконов 1, балкон застеклен, окна и балкон выходят во двор. Отделка пола: линолеум и кафельная плитка. Отделка стен и потолка: обои и водоэмульсионная краска. Оконные рамы пластиковые. Межкомнатные двери отсутствуют. Входная дверь железная. Квартира не имеет повреждений, возникших в результате залива водой, воздействия огня и т.п. Общее состояние квартиры: хорошее, ремонт не требуется. |
6 |
Характеристика территории, прилегающей к дому |
Состояние хорошее. Двор оборудован детской площадкой, покрыт асфальтом, с участками зеленых насаждений. Имеется уличное освещение, автостоянка, подземный гараж, пешеходная зона, велосипедная зона. |
7 |
Год последнего капитального ремонта здания |
Капитальный ремонт не проводился. |
8 |
Текущее использование |
Квартира используется в качестве жилья. |
9 |
Оборудование |
Сантехническое оборудование на кухне, в ванной и туалете. Газовая плита. Сетевые коммуникации подведены. Кондиционер. |
Цели оценки: оценить стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности.
Право долевой собственности принадлежит:
Владельцы квартиры, находящейся в долевой собственности, состоят в родстве и являются родными сестрами.
Технология оценки рыночной стоимости доли в квартире на практике предполагает следующую последовательность:
Параметры объекта оценки включают в себя:
В рамках анализа информации необходимой для проведения оценочных действий был проведен первичный анализ фактических данных о ценах предложений о продаже аналогичных квартир. По итогам проведенного анализа было установлено, что диапазон цен для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года составлял 140000–167000 руб. за 1 кв. м.
Примеры реальных цен предложений, действовавших в момент проведения оценки 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, на аналогичные квартиры, расположенные в районе объекта оценки:
Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве, представлены в таблице 2.
№ |
Фактор |
Параметры |
---|---|---|
1 |
Местоположение |
Административный округ, район, близость к объектам деловой и социальной активности, рекреационным зонам. |
2 |
Транспортная доступность |
Удаленность от станции метро, развитость общественного транспорта. |
3 |
Тип окружающей застройки и плотность |
Тип застройки: промышленная, жилая, смешанная. Плотность застройки: плотная, средняя, разреженная. |
4 |
Тип дома |
Панельный, кирпичный, монолитный, монолитно-кирпичный |
5 |
Этажность дома |
Квартиры в домах большей этажности стоят дороже при прочих равных условиях. |
6 |
Технического состояние жилого здания |
Новое, ремонт не требуется, необходим текущий ремонт, необходим выборочный капитальный ремонт, необходим комплексный капитальный ремонт, ветхое. |
7 |
Этаж расположения квартиры. |
Первый этаж, последний этаж, между первым и последним этажом. |
8 |
Жилая площадь квартиры. |
Чем больше жилая площадь, тем выше стоимость. |
9 |
Площадь кухни |
Чем больше площадь кухни, тем выше стоимость |
10 |
Общая площадь квартиры |
Чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость 1 кв. м при прочих равных условиях. |
11 |
Класс отделки |
Отсутствует, простая, улучшенная, дизайнерский ремонт |
12 |
Состояние отделки |
Отсутствует, требует замены, не требует замены, требуется косметический ремонт |
13 |
Наличие балкона, лоджии. |
Наличие таких помещений увеличивает стоимость квартиры при прочих равных условиях. |
14 |
Расположение окон квартиры |
Окна выходят на улицу, окна выходят во двор, окна выходят на две или несколько сторон дома. |
15 |
Наличие или отсутствие имущества, не связанного с квартирой |
Если квартира продается с мебелью, бытовой техникой, сантехникой, иным оборудованием, то ее стоимость может быть выше при прочих равных условиях |
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки должно соответствовать критериям:
Применительно к доле в квартире ряд возможных вариантов использования данным критериям не соответствует, в частности, доля в квартире не может быть сдана в аренду, использована для осуществления хозяйственной деятельности, а также иные аналогичные варианты, требующие использования квартиры целиком.
Типичные варианты использования объектов недвижимости с учетом критериев эффективного использования:
Для доли в квартире невозможно произведение сноса улучшений, реконструкции, обновления и т.п. действий.
Для рассматриваемого объекта оценки возможно лишь продолжение использования в том состоянии, в каком он находится сейчас: квартира из жилого фонда не может быть использована иначе, чем для целей проживания. Следовательно, такое использование будет являться физически и финансово осуществимым, юридически значимым и возможным, финансово целесообразным и максимально эффективным.
Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить – данные варианты использования соответствуют критериям эффективного использования объекта оценки в рамках продолжения использования в том состоянии, в каком объект оценки находится сейчас.
В таблице 3 приведено обоснование выбора подхода и метода оценки.
Подход |
Обоснование |
---|---|
Затратный подход |
ФСО № 7 рекомендует применять затратный подход для оценки объектов недвижимости, объектов капитального строительства, но не их частей, в том числе жилых и нежилых помещений. Квартира, в которой оценивается 1/2 доля права владения, является лишь небольшой составной частью здания. Следовательно, оценка стоимости затратным подходом не будет корректной. |
Доходный подход |
Доходный подход нецелесообразно использовать при оценке доли в квартире, так как оцениваемая квартира не используется и не предназначена для извлечения дохода. Следовательно, оценка 1/2 доли права владения квартирой даст заведомо более низкую стоимость, чем цена реальных сделок на рынке с аналогичными квартирами. |
Сравнительный подход |
Исходя из цели оценки, параметров объекта оценки, совокупности доступной информации, для оценки 1/2 доли права владения квартирой наиболее целесообразным является использование сравнительного подхода. Объем сделок купли-продажи квартир в Москве достаточно большой, что позволяет использовать данный подход. Для проведения оценки целесообразно применить метод сделок и использовать качественное сравнение цен. |
Использование метода сделок и качественного сравнения цен для оценки доли в квартире также подкреплено следующими факторами:
Оценка объекта недвижимости путем сравнительного подхода и методом сделок включает следующие этапы:
В качестве единицы сравнения выбран удельный показатель – стоимость 1 кв. м. Это обусловлено следующими факторами:
1. Непосредственное использование выбранной единицы сравнения на рынке недвижимости:
2. Другие единицы сравнения могут носить субъективный либо совокупный характер.
3. Цена всей квартиры использоваться не может, так как площадь разных квартир разная.
4. Использование в качестве единицы сравнения стоимости 1 кв. м позволяет опираться на имеющуюся информацию для расчета и проводить сравнение, так как известна общая площадь для объекта оценки и для аналогичных объектов.
Выбранные для сравнения аналогичные объекты недвижимости приведены в таблице 4.
Информация об аналогах объекта оценки получена из открытых источников в сети Интернет с помощью сервиса realty.yandex.ru
Выбор аналогичных объектов осуществлен в районе нахождения объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), стоимость 1 кв. м выбранных аналогичных объектов соответствует диапазону стоимости 1 кв. м в данном районе.
Объект |
Описание |
Цена |
---|---|---|
Объект оценки |
1-комнатная квартира. г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX. м. Владыкино 12 мин. пешком. 10/16, панельный дом. 36/20/8,2 кв. м |
– |
Аналог 1 |
1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 13к1. м. Владыкино, 20 мин. пешком. 2/9, панельный дом. 32,2/21,8/5 кв. м |
5260000 |
Аналог 2 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 65к1 м. Владыкино, 25 мин. пешком. 3/9, панельный дом. 32/21/6 кв. м |
5100000 |
Аналог 3 |
1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 16/25 м. Владыкино, 18 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 36/19/9 кв. м |
5030000 |
Аналог 4 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 48к2 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 32/19/5,5 кв. м |
5100000 |
Аналог 5 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 44к2 м. Владыкино, 21 мин. пешком. 4/9, панельный дом. 36/21/9 кв. м |
5150000 |
Аналог 6 |
1-комнатная квартира. г. Москва, улица Комдива Орлова, 6 м. Владыкино, 13 мин. пешком. 7/9, кирпичный дом. 32/21/5,5 кв. м |
5100000 |
Аналог 7 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 5 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 3/12, панельный дом. 41/21/8 кв. м |
6850000 |
Аналог 8 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 9 м. Владыкино, 23 мин. пешком. 8/12, панельный дом. 39/21/9 кв. м |
6150000 |
Аналог 9 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Отрадная улица, 16А м. Владыкино, 23 мин. пешком. 7/9, панельный дом. 33/19/6 кв. м |
4999000 |
Аналог 10 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 9/16, панельный дом. 35,4/21/8 кв. м |
5445000 |
Аналог 11 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 3/16, панельный дом. 35,6/22/7 кв. м |
5717000 |
Аналог 12 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 15/16, панельный дом. 38,4/25/7 кв. м |
5984000 |
При оценке стоимости оцениваемой квартиры учитывается, что публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец может предоставить покупателю в ходе торга. Соответствующая поправка делается на основе результатов опубликованных исследований [13], в которых для жилых квартир размер рекомендуемой поправки для коэффициента торга составляет 7%.
В таблице 5 приведены результаты расчета стоимости аналогичных объектов с учетом коэффициента торга.
Объект |
Описание |
Цена |
Торг |
Коррекция цены |
Общая площадь |
Стоимость 1 кв. м |
---|---|---|---|---|---|---|
Аналог 1 |
1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 13к1. м. Владыкино, 20 мин. пешком. 2/9, панельный дом. 32,2/21,8/5 кв. м |
5260000 |
7% |
4891800 |
32,2 |
151919 |
Аналог 2 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 65к1 м. Владыкино, 25 мин. пешком. 3/9, панельный дом. 32/21/6 кв. м |
5100000 |
7% |
4743000 |
32 |
148219 |
Аналог 3 |
1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 16/25 м. Владыкино, 18 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 36/19/9 кв. м |
5030000 |
7% |
4677900 |
36 |
129942 |
Аналог 4 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 48к2 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 32/19/5,5 кв. м |
5100000 |
7% |
4743000 |
32 |
148219 |
Аналог 5 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 44к2 м. Владыкино, 21 мин. пешком. 4/9, панельный дом. 36/21/9 кв. м |
5150000 |
7% |
4789500 |
36 |
133042 |
Аналог 6 |
1-комнатная квартира. г. Москва, улица Комдива Орлова, 6 м. Владыкино, 13 мин. пешком. 7/9, кирпичный дом. 32/21/5,5 кв. м |
5100000 |
7% |
4743000 |
32 |
148219 |
Аналог 7 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 5 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 3/12, панельный дом. 41/21/8 кв. м |
6850000 |
7% |
6370500 |
41 |
155378 |
Аналог 8 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 9 м. Владыкино, 23 мин. пешком. 8/12, панельный дом. 39/21/9 кв. м |
6150000 |
7% |
5719500 |
39 |
146654 |
Аналог 9 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Отрадная улица, 16А м. Владыкино, 23 мин. пешком. 7/9, панельный дом. 33/19/6 кв. м |
4999000 |
7% |
4649070 |
33 |
140881 |
Аналог 10 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 9/16, панельный дом. 35,4/21/8 кв. м |
5445000 |
7% |
5063850 |
35,4 |
143047 |
Аналог 11 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 3/16, панельный дом. 35,6/22/7 кв. м |
5717000 |
7% |
5316810 |
35,6 |
149349 |
Аналог 12 |
1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 15/16, панельный дом. 38,4/25/7 кв. м |
5984000 |
7% |
5565120 |
38,4 |
144925 |
При выборе аналогичных объектов в районе нахождения оцениваемой квартире абсолютно одинаковых аналогов выявить не удалось, однако выбранные аналогичные объекты обладают достаточной степенью идентичности, поэтому представляется возможным осуществить корректировку по различиям.
В рамках сравнительного подхода применение метода сделок позволяет использовать качественное сравнение цен. Корректировка по различиям в этом случае производится путем сравнения объекта оценки с выбранными аналогичными объектами по свойствам. Корректировка по различиям производится следующим образом:
Корректировка по различиям производится только в отношении стоимости 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости, следовательно:
Такой комплексный подход при использовании метода сделок и качественного сравнения цен позволяет дополнительно к наиболее весомым факторам определения стоимости 1 кв. м учесть менее значимые факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве.
В таблице 6 приведены результаты анализа и корректировки аналогов.
Объекты |
Факторы | ||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|
Удаленность от метро, мин. пешком |
Транспорт |
Тип застройки и плотность |
Тип дома и год постройки |
Этажность дома |
Этаж квартиры |
Состояние здания | |
Объект оценки |
12 |
Очень хорошо |
Жилая разреженная |
Панельный 2012 |
16 |
10 |
Новое |
Аналог 1 |
20 ↑ |
Очень хорошо |
Жилая плотная ↑ |
Панельный 1966 ↑ |
9 ↑ |
2 |
Ремонт не требуется ↑ |
Аналог 2 |
25 ↑ |
Хорошо ↑ |
Жилая средняя ↑ |
Панельный 1966 ↑ |
9 ↑ |
3 |
Ремонт не требуется ↑ |
Аналог 3 |
18 ↑ |
Очень хорошо |
Жилая плотная ↑ |
Кирпичный 1960 ↑ |
5 ↑ |
5 ↑ |
Текущий ремонт ↑ |
Аналог 4 |
20 ↑ |
Очень хорошо |
Жилая плотная ↑ |
Кирпичный 1961 ↑ |
5 ↑ |
5 ↑ |
Текущий ремонт ↑ |
Аналог 5 |
21 ↑ |
Очень хорошо |
Жилая разреженная |
Панельный 1966 ↑ |
9 ↑ |
4 |
Ремонт не требуется ↑ |
Аналог 6 |
13 |
Хорошо ↑ |
Жилая разреженная |
Кирпичный 1962 ↑ |
9 ↑ |
7 |
Ремонт не требуется ↑ |
Аналог 7 |
20 ↑ |
Хорошо ↑ |
Жилая разреженная |
Панельный 1979 ↑ |
12 ↑ |
3 |
Ремонт не требуется ↑ |
Аналог 8 |
23 ↑ |
Хорошо ↑ |
Жилая разреженная |
Панельный 1980 ↑ |
12 ↑ |
8 |
Ремонт не требуется ↑ |
Аналог 9 |
23 ↑ |
Хорошо ↑ |
Жилая разреженная |
Панельный 1978 ↑ |
9 ↑ |
7 |
Текущий ремонт ↑ |
Аналог 10 |
12 |
Средне ↑ |
Жилая средняя ↑ |
Панельный 2014 ↓ |
16 |
9 |
Новое |
Аналог 11 |
12 |
Средне ↑ |
Жилая средняя ↑ |
Панельный 2014 ↓ |
16 |
3 |
Новое |
Аналог 12 |
12 |
Средне ↑ |
Жилая средняя ↑ |
Панельный 2014 ↓ |
16 |
15 |
Новое |
Объекты |
Факторы | ||||||
Общая площадь |
Жилая площадь |
Площадь кухни |
Класс отделки |
Состояние отделки |
Наличие балкона |
Расположение окон | |
Объект оценки |
36 |
20 |
8,2 |
Улучшенный |
Не требует замены |
1 |
Во двор |
Аналог 1 |
32,2 ↑ |
21,8 ↓ |
5 ↑ |
Простая ↑ |
Требует замены ↑ |
0 ↑ |
Во двор |
Аналог 2 |
32 ↑ |
21 ↓ |
6 ↑ |
Евроремонт ↓ |
Не требует замены |
1 |
Во двор |
Аналог 3 |
36 |
19 ↑ |
9 ↓ |
Простая ↑ |
Требуется косметич. ремонт ↑ |
1 |
Во двор |
Аналог 4 |
32 ↑ |
19 ↑ |
5,5 ↑ |
Улучшенный |
Не требует замены |
1 |
Во двор |
Аналог 5 |
36 |
21 ↓ |
9 ↓ |
Улучшенный |
Не требует замены |
1 |
Во двор |
Аналог 6 |
32 ↑ |
21 ↓ |
5,5 ↑ |
Простой ↑ |
Требует замены ↑ |
1 |
Во двор |
Аналог 7 |
41 ↓ |
21 ↓ |
8 |
Простой ↑ |
Требует замены |
1 |
Во двор |
Аналог 8 |
39 ↓ |
21 ↓ |
9 ↓ |
Простой ↑ |
Требуется косметич. ремонт ↑ |
2 ↓ |
Во двор |
Аналог 9 |
33 ↑ |
19 ↑ |
6 ↑ |
Простая ↑ |
Требуется косметич. ремонт ↑ |
1 |
Во двор |
Аналог 10 |
35,4 |
21 ↓ |
8 |
Отсутствует ↑ |
Отсутствует ↑ |
1 |
На улицу |
Аналог 11 |
35,6 |
22 ↓ |
7 ↑ |
Простая ↑ |
Требуется косметич. ремонт ↑ |
1 |
Во двор |
Аналог 12 |
38,4 ↓ |
25 ↓ |
7 ↑ |
Улучшенная |
Не требует замены |
2 ↓ |
На две стороны ↓ |
Результирующая корректировка только для аналогичного объекта №12 оказалась понижающей, для остальных результирующая корректировка повышающая.
При распределении аналогов объекта оценки по ранжиру необходимо учесть следующие аспекты:
С учетом данных аспектов, распределение аналогов объекта оценки по ранжиру с учетом результирующей корректировки представлено в таблице 7.
Объект |
Стоимость 1 кв. м с учетом коррекции цены с поправкой на торг |
Результирующая корректировка |
---|---|---|
Аналог 7 |
155378 |
↑↑↑ |
Аналог 1 |
151919 |
↑↑↑ |
Аналог 11 |
149349 |
↑↑↑ |
Аналог 4 |
148219 |
↑↑↑ |
Аналог 2 |
148219 |
↑↑↑ |
Аналог 6 |
148219 |
↑↑↑ |
Аналог 8 |
146654 |
↑↑↑ |
Аналог 12 |
144925 |
↓↓↓ |
Объект оценки |
143047-144925 |
– |
Аналог 10 |
143047 |
↑↑↑ |
Аналог 9 |
140881 |
↑↑↑ |
Аналог 5 |
133042 |
↑↑↑ |
Аналог 3 |
129942 |
↑↑↑ |
Соответственно, рыночная стоимость 1 кв. м площади в рассматриваемой квартире находится в диапазоне 143047–144925 руб.
Учитывая узость расчетного диапазона стоимости, на основе полученных данных при оценке сравнительным подходом с применением метода сделок и использованием качественного сравнения цен можно определить рыночную стоимость 1 кв. м в оцениваемой квартире, рассчитав средне арифметическое величин границ расчетного диапазона. Отсюда, рыночная стоимость 1 кв. м в оцениваемой квартире составит:
(143047 + 144925) / 2 = 143986 руб. за 1 кв. м
Рыночная стоимость оцениваемой квартиры составит:
143986 * 36 = 5 183 496 руб.
Следовательно, полученное значение можно использовать для оценки рыночной стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру:
5 183 496 / 2 = 2 591 748 руб.
Данное значение будет являться справедливым и отвечать рыночной стоимости в следующих случаях:
В случае, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире, тогда как в планы другой сестры не входит продажа ее доли, тогда полученное значение необходимо скорректировать, так как при продаже долей в квартирах рыночная стоимость 1 кв. м площади в доле меньше, чем стоимость 1 кв. м в аналогичной "целой" квартире. Необходимость коррекции стоимости в сторону снижения обусловлена тем, что, приобретая долю в квартире, покупатель получает в свое владение не индивидуальное жилье, а вариант совместного проживания, следовательно, очевидны дополнительные неудобства и риски. Поэтому очевидно, что доля в квартире стоит дешевле в пересчете на 1 кв. м площади, чем аналогичные квартиры, которые продаются на рынке целиком.
При оценке рыночной стоимости 1 кв. м площади, приходящейся на оцениваемую долю в квартире, размер рекомендуемой поправки для долевого коэффициента стоимости 1 кв. м в "целой" квартире составляет 35% [13].
Таким образом, уменьшая ранее полученную рыночную стоимость 1 кв. м в рассматриваемой квартире на долевой коэффициент стоимости, определим рыночную стоимость 1 кв. м с учетом того, что оценивается не вся квартира, а только 1/2 доля в праве владения. Тогда рыночная стоимость 1 кв. м составит:
143986 – 143986 * 0,35 = 93 591 руб.
Рыночная стоимость 1/2 доли в квартире (18 кв. м) составит:
93591 * 18 = 1 684 638 руб.
Полученное значение может использоваться при продаже 1/2 доли в квартире, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире. При этом приоритетным правом покупки по объявленной цене будет обладать другая сестра, также являющаяся владельцем рассматриваемой квартиры.
При проведении оценки рыночной стоимости 1/2 доли в квартире использовался сравнительный подход с применением метода сделок и качественного сравнения цен. Использование данного подхода обосновано объективными причинами и условиями.
Результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости 1/2 доли в праве на рассматриваемую квартиру.
Результаты оценки:
Таким образом, полученное значение рыночной стоимости 1/2 доли в однокомнатной квартире составляет 2 591 748 руб., с учетом долевого коэффициента стоимости – 1 684 638 руб.
Определение рыночной стоимости доли в квартире включает оценку текущей стоимости и возможной цены продажи при заключении сделки на открытом рынке. Оценка рыночной стоимости доли в квартире производится путем расчета стоимости с использованием апробированных методик для получения максимально достоверных результатов.
Рыночная стоимость доли в квартире – объективный показатель, используемый при заключении сделок купли-продажи и совершении иных гражданско-правовых действий, предполагающих использование оценочной стоимости данного объекта имущественных отношений.
При определении рыночной стоимости доли в квартире объектом оценки выступает ценность данного объекта недвижимости в стоимостном выражении. Цель оценки рыночной стоимости доли в квартире заключается в том, чтобы оценить стоимость доли в праве владения квартирой, находящейся в долевой собственности. При этом в результате оценки рыночной стоимости доли в квартире определяется стоимость доли при продаже квартиры "целиком" и при продаже только доли в праве владения квартирой.
Произведена оценка рыночной стоимости 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX. Оценка рыночной стоимости была произведена сравнительным подходом с применением метода сделок и использованием качественного сравнения цен. Для целей проведения оценки были отобраны предложения о продаже 12 аналогичных квартир в районе объекта оценки. В результате проведенных расчетов с помощью метода сделок и качественного сравнения цен была определена рыночная стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру – 2 591 748 руб., с учетом долевого коэффициента стоимости – 1 684 638 руб.
Литература