ODiplom // Право и ТГП // 16.01.2016

Понятие недвижимого имущества в гражданском праве

Понятие недвижимого имущества в гражданском праве.

Как показывает правоприменительная практика последних лет вопрос о понятии "недвижимое имущество" нуждается в серьезной законодательной и глубокой научной проработке. Это связано с отсутствием единства теоретических взглядов касательно признаков, закладываемых в основу понятия "недвижимое имущество", критериев включения того или иного вида имущества в разряд недвижимого. В научно-правовой литературе уже достаточно долго ведутся споры о понятии "недвижимое имущество", нет единого мнения по поводу данного понятия и самое главное – его критериев. Следствием этого является различный смысл, вкладываемый законодателем в содержание понятия "недвижимость", "недвижимое имущество" "недвижимая вещь". Как правило, понятие "недвижимое имущество" определяется отечественными учеными следующим образом: "Недвижимое имущество – объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости по прямому указанию закона. Недвижимостью признаются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, воздушные и морские суда и иные объекты" Исходя из этого понимание недвижимого имущества в гражданском праве является важным аспектом правовой науки.

Советский и постсоветский периоды развития и становления объектов недвижимого имущества.

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущие свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав.

В дореволюционной России, пишет Г.Ф. Шершеневич: "Закон наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвидимых вещей (т.10 ч.1 ст. 383), но отличительного признака не дает. Теоретически вещи различают только потому признаку, способны ли они быть перемещены без повреждения сущности и уменьшения ценности… Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые или недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли…Землевладение представляет собой большое политическое и финансовое значение; с землей тесно связаны вопросы о кредите".

Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое всеми правовыми системами, было решительно опровергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов ХХ века, как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительно государственной собственностью. В результате в нормативных актах вплоть до 90-х годов ХХ века термин "движимое и недвижимое имущество" вообще не встречался.

Впервые, после длительного перерыва, общее деление вещей на движимое и недвижимое, было восстановлено законом РСФСР О собственности. Недвижимые вещи, как правило, находятся в одном месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Иначе говоря, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обладают повышенной стоимостью.

Принятый в 1922 г. Гражданский кодекс РСФСР окончательно юридически упразднил разделение имуществ на движимые и недвижимые в советском законодательстве, характерное для большинства развитых стран.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. понятие "недвижимость" отсутствовало. Но, как отмечает Е.М. Тужилова-Орданская, даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости.

Взамен данной классификации законодатель ввел понятие личной собственности, объекты которой могут использоваться гражданами исключительно для личного потребления. В перечень этих объектов были включены жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков. Правовой режим, порядок отчуждения таких объектов жестко регламентировались ГК РСФСР 1964 г. (ст. 105-110). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций (главы 9, 10 ГК РСФСР 1964 г). Здания и сооружения учреждений, организаций были изъяты из гражданского оборота, их отчуждение по общему правилу не допускалось. В соответствии с главой 8 ГК РСФСР 1964 г. в государственной собственности находились земля, ее недра, воды, леса и основной жилищный фонд.

Возврат термина "недвижимое имущество" в отечественное законодательство связан с вступлением в силу Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (далее – Закон о собственности). В силу п. 3 ст. 7 этого акта гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. Однако Закон о собственности не содержал легального определения недвижимого имущества. В соответствии с его п. 4 ст. 2 к объектам права собственности относились, в частности, предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения – т.е. те объекты, которые современное гражданское законодательство относит к объектам недвижимости.

Возврат к признанию самостоятельного значения категорий движимого и недвижимого имущества произошел с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.

На сегодняшний день легальное определение недвижимого имущества закреплено законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, устанавливающей, что "к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество". В соответствии с п. 2 ст. 130 ГК РФ "вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом".

Буквальное толкование данной статьи позволяет сделать вывод о том, что российское гражданское законодательство возрождает нехарактерное для советского этапа развития деление вещей на движимые и недвижимые. И если для первых законодатель использует принцип исключения (т.е. все, что не относится к недвижимому имуществу, есть движимое имущество), то определение недвижимых вещей происходит, по сути, путем установления их разноплановых признаков и простого перечисления некоторых их видов в законе. Такой порядок разграничения вещей неудачен с точки зрения юридической техники и приводит к безусловным коллизиям в правоприменительной практике. Представляется, что с юридической и логической точек зрения при разграничении определенных категорий целесообразнее либо устанавливать общие для конкретной категории признаки, либо составлять закрытый перечень видов, характерных для данной категории.

Возрожденное понятие недвижимой вещи, отсутствовавшее в законодательстве в течение нескольких десятилетий, первое время называли "предметом гордости нового кодекса и торжеством справедливости". Однако прошедшие годы позволили оценить соответствующую норму ГК РФ более объективно. Практика ее использования породила так много вопросов, что едва ли найдется еще статья ГК РФ, подвергшаяся столь серьезной критике.

Современные проблемы деления имущества на недвижимое и движимое

В российском гражданском праве имущество делится на движимое и недвижимое. Пунктом 2 ст. 130 ГК РФ к движимому имуществу отнесены все вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не являются недвижимостью. По общему правилу права на движимое имущество не подлежат регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК РФ), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правоустанавливающее значение и влияет на действительность соответствующих сделок. Ее также не следует смешивать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. Такая регистрация может влиять лишь на осуществление гражданских прав, но не на их возникновение, изменение или прекращение.

Согласно статье 130 ГК РФ все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

1. Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты).

2. Объекты, которые по своей физической природе движимые, но законодатель отнес их к недвижимости (космические аппараты, суда и т.д.) или другое имущество, определенное Законом.

3. Объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.

Как показывает практика, отнесение объектов к первой и второй группе недвижимости, больших сложностей не вызывает. Отнесение же объекта к третьей группе наиболее проблематично и порождает ряд вопросов.

Статья 130 ГК РФ в качестве квалифицирующего признака недвижимости выделяет лишь прочную связь с землей, невозможность перемещения объектов их назначению.

Вопрос о прочности связи строения с землей не может быть решен принципиально, с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности.

Для рассмотрения третьей группы в контексте прочной связи с землей и их перемещения с наступлением несоразмерности ущерба их назначению можно выделить следующие группы признаков оценки имущества как недвижимого:

– юридическая – исходящая из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовых актов и т.д.

– оценочная – исходящая из оценки стоимости объекта в различное время.

– техническая – исходящая к связанности объекта с землей, технических характеристик объекта.

В настоящий момент в законодательстве отсутствует классификация объекта, как недвижимого имущества.

В настоящее время можно выделить следующие критерии отнесения имущества к недвижимому:

1. Неразрывная связь объекта с землей. В юридической литературе, обобщая все высказанные точки зрения, можно выделить две основополагающие. Одна из них сводится к тому, что вопрос о недвижимости понятие юридическое, а не фактическое. Иную позицию высказывает В.В. Витрянский. По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Рассматриваемые положения о прочной связи недвижимого объекта с землей не могут быть обусловлены временным фактором этой связи. ГК РФ, регламентирующий институт недвижимого имущества, не содержит указания на временный характер прочной связи. Именно по этой причине в правоприменительной практике в решении вопроса прочно связанного с землей объекта к недвижимости, превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие временные сооружения объектами недвижимого имущества, независимо от прочности связи объекта с землей, ни от его не перемещаемости.

2. Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после его перемещения.

3. Недвижимые вещи по своей природе не потребляемы, индивидуально определены и, как всякая вещь, в юридическом значении, неделима. Недвижимые вещи индивидуализируются в первую очередь своим местом нахождения на определенном земельном участке, в силу чего даже типовые здания и сооружения, в силу их привязки к земельному участку, приобретают индивидуальный характер. Между тем, в определении недвижимого имущества, данного ГК РФ, такой признак отсутствует, который должен быть закреплен законодательно.

4. Техническое предназначение объекта.

5. Отнесение объектов к капитальным строениям (при этом следует учесть то обстоятельство, что если объект возводился на определенное время, то он не может быть отнесен к недвижимости)

6. Подведение к объекту стационарных коммуникаций.

7. Материал, из которого изготовлен объект. Если объект является сборно-разборным сооружением, то такие объекты отнесены к недвижимому имуществу, поскольку они могут быть, без ущерба для объекта в целом, разобраны и перемещены.

В завершении параграфа отметим тот факт, что различие между недвижимостью и движимым имуществом на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды недвижимости могут переходить из одной категории в другую.

Особенности недвижимого имущества как объекта гражданских прав

Объектом гражданских прав является то, по поводу чего возникает гражданское правоотношение. Гражданский кодекс РФ в качестве объектов гражданских прав называет вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Данный перечень является закрытым, что, по мнению некоторых авторов, не согласуется с действительностью, поскольку гражданское правоотношение может возникать и по поводу иных благ, которые можно лишь условно отнести к благам, перечисленным в ст. 128 ГК РФ.

В связи с этим целесообразней считать, что перечень, приведенный в ст. 128 ГК РФ, содержит только наиболее распространенные объекты гражданских прав. Рассмотрим эту проблему применительно к недвижимому имуществу как объекту гражданских прав. В.А. Белов отмечает, что перед судами часто встает вопрос о том, является ли тот или иной объект недвижимым имуществом. Суды при решении этого вопроса руководствуются двумя подходами.

Первый подход состоит в том, что судами анализируется наличие у конкретного объекта признаков недвижимого имущества, предусмотренных ст. 130 ГК: неразрывной связи с землей, невозможности перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению.

Недвижимость занимает особое место в гражданском обороте она является существенной основой имущественного положения субъектов, их "богатства", влияет на направление и характер экономического развития того или иного региона, отрасли хозяйства, страны в целом. Согласно нормам действующего российского законодательства к недвижимому имуществу относится следующее:

1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав);

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты;

4) леса;

5) многолетние насаждения;

6) здания (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе части зданий (ст. 5 Закона о товариществах собственников жилья);

7) сооружения (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона об основах жилищной политики);

8) нежилые помещения (ст. 1 Закона об основах жилищной политики, ст. 1 Закона о регистрации прав, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья); в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);

9) жилые дома (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст. 1 Закона об основах жилищной политики), жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

10) части жилых домов (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 6 Закона об основах жилищной политики);

11) квартиры (ст. 289, 558 ГК РФ, ст. 1 Закона об основах жилищной политики);

12) части квартир (ст. 558 ГК РФ, ст. 6 Закона об основах жилищной политики);

13) иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 288 ГК РФ, ст. 1 Закона об основах жилищной политики);

14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

15) садовые дома;

16) гаражи;

17) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки (ст. 1 Закона об основах жилищной политики); хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

18) объекты незавершенного строительства (ст. 25 Закона о регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав");

19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав).

Не случайно норма, посвященная недвижимому имуществу, располагается сразу после определения перечня всех возможных объектов гражданских прав. Перечисляя виды объектов гражданских прав, законодатель в последующих статьях уделил внимание лишь некоторым в силу их особой правовой или социальной значимости, в том числе недвижимому имуществу, при этом, сделав попытку отграничить его от движимого имущества.

Как правило, в научной литературе выделяют два критерия такого отграничения – физический и юридический. К физическим признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу: прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность и т. д. К юридическим признакам относятся:

1. государственная регистрация возникновения, изменения и прекращения вещных прав на недвижимое имущество;

2. место нахождения недвижимого имущества, по которому определяется порядок наследования, подсудность споров,место исполнения обязательств;

3. увеличенный срок приобретательной давности по сравнению с объектами движимого имущества;

4. особая правовая судьба самовольной постройки;

5. особый порядок приобретения права собственности на безхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

На наш взгляд, перечень юридических признаков не должен ограничиваться лишь вышеуказанными. Их следует дополнить таким признаком, как специфика принудительного прекращения вещных прав на объекты недвижимого имущества, выражающаяся в специальных основаниях прекращения, а самое главное, в порядке и последствиях такого изъятия, которые обладают определенными особенностями и отличаются от изъятия в принудительном порядке движимых вещей. Одни ученые считают, что для признания вещи недвижимой требуется лишь прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Что же касается государственной регистрации как квалифицирующего признака недвижимого имущества, то нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым только после его государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта, но права на недвижимость возникают после его совершения.

Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но "стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его". Другие авторы полагают, что использование в качестве ведущего признака недвижимой вещи только ее тесной связи с землей вступает в известное противоречие с приведенным в ст. 219 ГК РФ указанием, что право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации этого права. В данном случае мы придерживаемся позиции, что признак государственной регистрации является производным и им обладает уже недвижимая вещь.

В этом смысле интересен следующий пример из судебной практики. ОАО "Краснодарский ЗИП" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Фирма "Гиацинт", Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее – регистрационная служба) о признании недействительным зарегистрированного за фирмой права собственности на нежилое сооружение – забор общей площадью 27,13 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 5; обязании регистрационной службы погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № 23-23-01/259/2005-489 о государственной регистрации права собственности за фирмой на указанное сооружение. Решением от 31 июля 2008 г. в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что государственная регистрация права собственности за фирмой на спорное сооружение – забор – произведена на основании заключенного фирмой (покупателем) и обществом (продавцом) договора купли-продажи от 23 августа 2005 г., который является действующим. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе общество просило отменить состоявшийся судебный акт, иск удовлетворить. Заявитель указывал, что спорный объект не является недвижимым имуществом и не может быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав в качестве объекта недвижимости. Согласно техническому паспорту бюро технической инвентаризации, забор является металлическим, разделен металлическими столбами и имеет бетонное основание. Таким образом, спорный объект по физическим характеристикам и в силу определения подобных объектов, содержащихся в законодательстве, относится к движимым вещам. Кроме того, в настоящее время спорный объект не существует в связи с его уничтожением (сносом). Факт существования зарегистрированного права на несуществующий движимый объект противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы общества, поскольку наличие регистрации права собственности на забор за фирмой влечет необходимость учитывать интересы зарегистрированного правообладателя при различных формах пользования и распоряжения земельным участком, на котором расположен данный объект, то есть нарушает права обществакак арендатора земельного участка.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа удовлетворил кассационную жалобу, указав следующее.

Несовместимость правового статуса недвижимого имущества с внесением его в реестр недвижимости – основное и определяющее обстоятельство в рассматриваемом споре. В связи с этим суду необходимо было решить вопрос о наличии правовых оснований для внесения записи в Единый государственный реестр прав, установить, является ли данный объект недвижимым имуществом. Наличие технического паспорта на забор, свидетельствующее о том, что спорный объект состоит на техническом учете в органах, осуществляющих техническую инвентаризацию объектов капитального строительства, само по себе не является доказательством отнесения объекта к недвижимому имуществу признаки, которого определены в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 130 Кодекса и ст. 1 Закона о государственной регистрации основным критерием отнесения вещи к недвижимости является ее прочная связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.

Из представленных в материалы дела документов не видно, является ли забор площадью 27,13 кв. м самостоятельным объектом либо частью общего забора, принадлежащего обществу; каково назначение этого объекта, может ли он существовать и использоваться самостоятельно либо является строением вспомогательного использования, назначение которого связано с обеспечением использования земельного участка, арендованного обществом. С учетом установленных обстоятельств суду следует оценить договор купли-продажи от 23 августа 2005 г. на предмет продажи забора как самостоятельного объекта недвижимости либо движимого имущества; проверить, не прикрывала ли данная сделка продажу земли.

Признаки недвижимого имущества как объектов гражданских прав

Специфика правового режима недвижимости заключается не сколько в системе правовых норм, устанавливающих конкретно дозволения и запреты, сколько в ограничениях прав в отношениях, складывающихся между субъектами права по поводу объектов недвижимости.

Исходя из того, что современный уровень развития техники позволяет перемещать в пространстве любые объекты, независимо от прочности связи с землей, предлагается использовать дополнительный критерий для отнесения объектов к недвижимому имуществу, указывающий на значительную затрату труда и денежных средств необходимых для перемещения данных объектов.

Специфика объектов недвижимости, как объектов гражданских прав, может быть определена с точки зрения юридического и материального подхода. Материальные признаки недвижимости, выступающей объектом гражданских прав, включают в себя все естественные характеристики недвижимого имущества: стационарность, долговечность, прочность, индивидуальная определенность, адресность, незаменимость и т.д. Также выделяют признак делимости или неделимости недвижимых объектов, который не является однозначной их характеристикой. Фактически, большинство материальных предметов может быть разделено на составные части в физическом смысле, однако в юридическом аспекте делимость имеет принципиально иной смысл. Определенный объект недвижимости является в принципе неделимым. Юридические признаки объектов недвижимости обусловлены специфическими чертами правового режима недвижимого имущества, указанными выше.

Содержание норм гражданского законодательства определяет специфику объектов недвижимого имущества:

1. Объекты недвижимости определяют особенности вещественных прав на них с бременем особого содержания, не характерным для иных имущественных объектов. Юридические признаки обладания недвижимостью и выгоды от такого владения сопряжены с обязательствами социального характера.

2. Правовая связанность объектов недвижимого имущества определяется наличием собственного правового пространства у данных объектов прав, так как юридическая граница одного объекта недвижимого имущества является юридической границей другого.

3. Наличествует юридическая взаимосвязанность объектов недвижимости, которая определяется объективной физической связью материально недвижимых объектов, постоянным, связующим, равнохарактерным и неизменным присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи, а также юридической неразрывностью объектов недвижимости.

В настоящее время гражданское законодательство о недвижимом имуществе находится в постоянном развитии. Правовой режим участвующих в гражданском обороте объектов недвижимого имущества, представляющих собой комплексы недвижимого имущества, посредством использования существующих юридических конструкций не отработан, отсутствуют правовые нормы, непосредственно направленные на регулирование отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением совокупными недвижимыми объектами.

Наличие в действующем законодательстве лишь одной статьи (ст. 134 ГК РФ), нормы которой направлены, в том числе на правовое регулирование отношений, связанных с вовлечением в гражданский оборот совокупных недвижимых объектов, не может восполнить значительный пробел в гражданском праве, диспозитивные конструкции которого должны предлагать участникам гражданских отношений наиболее полный набор возможных вариантов поведения. Представляется, что реализация предложений по совершенствованию действующего законодательства о недвижимом имуществе, содержащихся в диссертационном исследовании, будет способствовать нормативному закреплению правового режима комплексов недвижимого имущества и, тем самым, вовлечению их в гражданский оборот в наиболее цивилизованной форме.

Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам".

При этом традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Между тем, применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба. Так, наиболее известным случаем является перемещение здания газеты "Известия" почти на 50 метров. Кроме того, здания и сооружения не обязательно рассматриваются как строительные объекты. Существуют так называемые сборные дома, которые могут не иметь прочной связи с фундаментом. Как правильно отметил Н.А. Сыроедов, разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.

Вместе с тем Г.Ф. Шершеневич указывал на то, что решить вопрос о наличии прочной связи с землей не всегда можно решить в полной мере. Так, он писал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть принципиально решен с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности".

Необходимо дифференцировать объекты недвижимости и такие прочно связанные с землей объекты как, например, скамейка, которая недвижимостью не является, даже если ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению. Также, одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно.

В практике также фиксировались случаи, когда одни подразделения регистрационной службы регистрировали право собственности на резервуары для хранения нефтепродуктов, стоящие на фундаменте, как на недвижимое имущество, а другие нет. При этом основополагающим фактором для принятия решения было то обстоятельство, были ли указаны эти объекты в качестве недвижимости в органах технической инвентаризации. Последние же подходили к решению этого вопроса совершенно произвольно. Как правильно, было отмечено А.Н. Сыроедовым "Нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в ст. 130 ГК определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе".

Специфическими признаками недвижимых вещей являются наличие индивидуальных признаков, незаменимость, а также нахождение в одном и том же месте.

Говоря о таком признаке недвижимого имущества как связанность с землей, необходимо особо остановиться на таком объекте как подземные коммуникации. В данном конкретном случае, несомненно имеется связь с землей, однако не с верхним строем, а с более глубинными слоями земли. Федеральное законодательство не регулирует правовой статус таких объектов, однако на уровне субъектов Федерации соответствующие правовые акты имеются.

Следует упомянуть о линейных объектах, связанных не с конкретным земельным участком, а с рядом земельных участков на территории одного или нескольких государств – транснациональные линии электропередач, трубопроводы, метрополитены, автомагистрали, железные дороги и т.п. Представляется, что правовой статус таких объектов должен быть определен в федеральном законодательстве.

Помимо основополагающего физического критерия – неразрывной связи с землей отдельные юристы выделяют дополнительные признаки для недвижимого имущества.

Иногда выделяют такой признак недвижимости как ее высокая стоимость. Недвижимость действительно обычно обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

В то же время высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей. Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят достаточно дорого, например, картины, драгоценности и т.д.

В научной литературе также подвергается сомнению общепринятый взгляд на то, что причиной особого положения недвижимости является ее прямая непосредственная ценность. Однако уже в античности имущество, выраженное в земельном владении, составляло заметно меньшую часть сравнительно с движимостью, с денежным богатством, которое становилось господствующей формой в состояниях богатых и богатейших людей. Но тогда же усиленно подчеркивалось отличие видимого имущества от невидимого, в первую очередь – денег.

С подобной точкой зрения сложно согласиться. Если в древние времена при относительно небольшой численности населения и избытке свободной земли такая точка зрения имела право на существование, то в настоящее время при ограниченности ресурсов и переизбытке населения недвижимость в большинстве случаев действительно является дорогостоящим товаром.

В завершении параграфа подчеркнем, что основополагающим признаком недвижимого имущества является связь с землей, которая может иметь различные проявления. Так, это может быть непосредственный, физический контакт, прерывание которого влечет серьезный ущерб для объекта недвижимости. При этом следует учитывать новые технологии, позволяющие перемещать большинство зданий и сооружений без какого-то ни было ущерба их назначению. Однако в этом случае следует учитывать огромные затраты на подобного рода операции.

Связь с землей может также быть физической, но опосредованной. Для отдельных объектов недвижимости связь с землей является только юридической, но не физической. Эта связь заключается в том, что указанные объекты, будучи по своей природе движимыми, регистрируются в определенных земельных участках.

Выводы

Понятие недвижимости после достаточно длительного формального отсутствия вернулось в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. Впервые этот термин был упомянут в п. 3 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР. В период господства командно-административной системы недвижимость была в основном объектом государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости. Это было обусловлено тем, что земля, недра, воды и леса являлись исключительной собственностью государства, а в собственности гражданина можно было иметь только один дом. Соответственно, оборота недвижимости не было и поэтому не было необходимости вводить само понятие.

Российским законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В ст. 130 ГК РФ определены критерии отнесения вещей как объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

1. прочная связь с землей;

2. невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению;

3. прямое указание в законе.

Основополагающим признаком недвижимого имущества является связь с землей, которая может иметь различные проявления. Так, это может быть непосредственный, физический контакт, прерывание которого влечет серьезный ущерб для объекта недвижимости. При этом следует учитывать новые технологии, позволяющие перемещать большинство зданий и сооружений без какого-то ни было ущерба их назначению. Однако в этом случае следует учитывать огромные затраты на подобного рода операции.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ: (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ: (принят ГД ФС РФ 28.09.2001). Ст. 1 // СЗ РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ вред. от 30.12.2012, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013 // Российская газета, N 145, 30.07.1997.

4. Алексеев В.А.Недвижимое имущество, государственная регистрация и проблемы правового регулирования – М.: Норма, 2012

5. Алексеев С. С., Гонгало Б. М., Мурзин Д. В. Гражданское право // Под ред. С. С. Алексеева. – М.: Проспект, 2011.

6. Ерофеева В.П. Гражданское право РФ – М.: Норма, 2012

7. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации. Часть первая: учебно-практический комментарий (постатейный) / под ред. А. П. Сергеева. – М.: Проспект, 2010.

8. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. П. В. Крашенинникова; авт. коммент. П. В. Крашенинникова в соавт. с Б. М. Гонгало. – М.: Статут, 2011

9. Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России. М.: Статут, 2011

10. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права – М.: Норма, серия история россиског права, 2011

11. Щеголева Антонина Викторовна. Правовой режим недвижимости как объекта гражданских прав: Дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 Волгоград, 2006

12. Виноградов П. Н. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание//Вестник ВГУ. Серия Право, 2008 № 1. С.72-85

13. Государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости

14. Движимое и недвижимое имущество: виды и различия

15. Димитриев М.А. Комплексы недвижимого имущества как объекты гражданских прав (теоретические и практические аспекты) // Цивилистические записки. – 2009. – № 2. – С. 33-47

16. Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации: редакционный материал // Бюллетень нотариальной практики. – 2009. – № 3 – С. 2–14.

17. Мельников В Конституционно-правовое содержание и особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации

18. Рыженков А.Я. К вопросу о понятии и содержании недвижимого имущества как объекта гражданских прав // Вопросы цивилистической науки и современность № 2 (17). С.113-120

19. Храпова Е.В. О некоторых вопросах содержания понятия недвижимого имущества в Российской Федерации

20. Щенникова Л.В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.- С.23